意義

此案判業主獲勝，在全國還屬首例

 

住宅小區的車庫到底屬于小區業主，還是屬于房地產開發公司？這是個帶有普遍性的問題。業內人士稱，此案判業主獲勝，在全國還屬首例，其法律意義十分重大。

 

據了解，位于南京水佐崗的星漢花園小區共有59個地下車庫，開發商以至少8萬元的單價賣掉了其中37個，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。為此，業主委員會曾代表廣大業主，多次要求開發商將車庫歸還給業主，但開發商堅決反對。今年6月，業主委員會無奈之下，將開發商告上法庭。

 

在12日的庭審中，業主委員會認為，小區地下車庫是小區配套公用設施，應當無償地交給業主使用，開發商沒有所有權，根本無權出售。開發商則強調，自己在出售房屋時，根本沒有把地下車庫面積列為公攤面積分攤到業主的頭上，而車庫又是開發商投資近300萬元建成的，當然擁有車庫的“產權”，因此出售車庫并沒有錯。

 

經過3個小時的庭審，法院經合議庭合議后當庭作出判決，地下停車庫歸全體業主所有，開發商應立即向業主委員會移交全部地下車庫。判決后，開發商也當庭表示：“不能接受這樣的判決，要上訴。”

 

理由

車庫作為公配設施，是建筑物的輔助設施

 

該案的審判長盛皓從法律角度向記者詳細解釋判決理由，首先南京市規劃局要求開發商按每0.2個車位標準建車庫，這就明確了車庫作為公共配套設施的功能和開發商建車庫的法定義務。建成后的車庫作為公配設施，是建筑物的輔助設施，應交付建筑物的所有人共同使用。其次，小區實有土地使用面積為7697.60平方米，分攤面積也是7697.60平方米，足以證明該小區土地面積已全部分攤到全體業主，小區的土地使用權為該小區業主享有，開發商不再享有該小區的土地使用權，因此，也不能享有該土地上建筑的所有權和支配權，除非取得土地使用權人的同意。根據《江蘇省商品房價格管理規定》附屬公配設施費是商品房成本的構成部分，未經物價部門批準，任何單位和個人不得擅自增加或變更。由于開發商并無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本，因此可以認定，車庫作為公配設施所發生的費用已經計放入商品房的成本。

 

展望

開發商們將退出出售車庫的驚人巨款

 

南京大學法學院教授邱鷺風介紹說，我國目前還沒有系統的建筑物區分所有權法律，而實際上，每個建筑物都有空間專有權、公用設施共有權以及業主管理小區事務的成員權。南京“車庫之爭”的判例，對催生建筑物區分所有權法律的出臺，有著積極作用。

 

“車庫之爭”以業主委員會一審勝訴告終的消息在南京傳開以后，很多小區的業主們都喜形于色。一位業主給記者算了一筆賬，如果此案業主委員會終審勝訴，從理論上說，南京的開發商們將退出出售車庫的驚人巨款。據了解，目前，南京擁有面積為1萬平方米以上的小區200多個，假設每個小區有60個車庫，均已出售，而每個車庫的平均售價是10萬元，且情形類似此案“車庫之爭”，開發商在這一塊至少要退出12個億左右。這可能還是個保守的估計，如果1萬平方米以下的小區都算進去，數額更為巨大。